O governo federal anunciou em outubro de 2025 uma série de mudanças nas regras de financiamento imobiliário com o objetivo de facilitar o acesso à casa própria, especialmente para a classe média — ampliando limites, reduzindo burocracia e estimulando a concorrência entre bancos.
As novas normas foram publicadas oficialmente e deverão entrar em vigor de forma gradual, tendo plena vigência a partir de janeiro de 2027.
Principais mudanças anunciadas no financiamento imobiliário
As novas regras envolvem alterações no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), no uso de recursos da poupança, nos limites de valores financiados e nos percentuais de entrada exigidos. Confira os pontos centrais:
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Aumento do valor máximo financiável pelo SFH
O teto de valor do imóvel que pode ser financiado via SFH sobe de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Isso significa que imóveis mais caros poderão se beneficiar de tarifas reguladas, juros mais baixos e prazo mais longo. -
Uso dos recursos da poupança
Antes, os depósitos de poupança tinham destinações obrigatórias: 65% para crédito imobiliário, 20% compulsórios para o Banco Central (BC) e 15% livres para os bancos. Com a mudança, esse modelo será alterado: todo o saldo da poupança poderá servir como referência para concessão de crédito habitacional, inclusive os recursos que hoje ficam em uso livre ou compulsório. -
Distribuição dos financiamentos entre SFH e SFI
Com os novos termos, 80% dos financiamentos habitacionais deverão seguir as regras do SFH (com juros limitados a 12% ao ano), e os 20% restantes poderão ser feitos pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que opera com taxas de mercado. -
Transição gradual das regras
As mudanças não valerão plenamente de imediato. Haverá período de transição até janeiro de 2027, em que os bancos irão ajustar a forma de captação, aplicação dos recursos da poupança, depósitos compulsórios e uso livre dos fundos. -
Mais concorrência entre instituições financeiras
Instituições que não captam poupança poderão oferecer crédito dentro do SFH por meio de instrumentos como depósitos interfinanceiros imobiliários (DIIs). A ideia é aumentar o leque de oferta e forçar melhores condições para o consumidor.
Impactos práticos para quem pretende financiar imóvel
Para quem está planejando comprar um imóvel, seja novo ou usado, as novas regras trazem impactos concretos no custo, nas condições de pagamento e no acesso ao crédito.
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Juros mais controlados: dentro do SFH, a taxa máxima permanece limitada a 12% ao ano, o que pode representar economia quando comparado a financiamentos fora do SFH ou no SFI.
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Mais imóveis enquadrados nas condições favoráveis: imóveis de valores mais elevados poderão entrar no SFH, diminuindo a necessidade de recorrer a ofertas de crédito mais caras.
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Maior exigência de entrada? Embora o anúncio principal focasse em ampliação do acesso, não se descarta que instituições financeiras passem a exigir entradas maiores em determinados casos, como ocorreu anteriormente com a Caixa.
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Utilização do FGTS: com mais imóveis elegíveis ao SFH, benefícios que dependem do SFH — como uso do FGTS para entrada do imóvel ou para abater parcelas — tendem a alcançar mais pessoas.
Vantagens e desafios
Vantagens
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Inclusão da classe média: famílias de renda média, que antes ficavam fora das condições mais vantajosas do SFH, devem conseguir financiar imóveis maiores e com taxas mais baixas.
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Maior oferta de crédito: com os recursos da poupança sendo mais aproveitados, espera-se a liberação de crédito adicional significativo para o setor habitacional. Estimativas apontam para cerca de R$ 111 bilhões em financiamentos liberados já no primeiro ano do novo modelo.
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Competição no mercado: novos atores poderão oferecer crédito com melhores condições, o que pode pressionar para queda de juros e taxas de financiamento.
Desafios
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Ajuste dos bancos: instituições financeiras terão que adaptar seus modelos de captação, gestão de recursos da poupança, e operação de crédito para obedecer às novas regras. Isso pode gerar resistência ou limitação inicial.
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Timing para o comprador: pessoas que precisam comprar imediatamente podem ainda enfrentar condições menos favoráveis, até que as mudanças estejam em plena vigência.
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Critérios de elegibilidade: mesmo com regras melhores, continuam existindo exigências de renda, comprovação, capacidade de pagamento — e não são todos os imóveis ou contratos que se encaixarão nas faixas reguladas. Possivelmente alguns comprarão fora do SFH com custos maiores.
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Inflação e juros de mercado: embora o SFH tenha limite de juros, fatores macroeconômicos como inflação, taxa Selic ou risco-país podem influenciar custos de crédito mesmo dentro desse
