Escritórios de Luxo Retomam o Brilho: Itaú BBA Indica FIIs com Fortes Perspectivas de Ganho de Capital
O mercado de fundos imobiliários (FIIs) de lajes corporativas, apesar de ainda apresentar descontos significativos em relação ao seu valor patrimonial, começa a mostrar sinais de recuperação e apresenta oportunidades promissoras para investidores que buscam ganho de capital. A análise do Itaú BBA destaca ativos com melhora operacional, contratos mais resilientes e históricos sólidos de ocupação.
Embora o segmento de escritórios ainda ofereça os menores dividendos médios dentro do IFIX, o foco da estratégia para esses fundos se concentra na potencial valorização das cotas, e não primariamente na renda mensal imediata. Esse cenário sugere um momento oportuno para quem deseja alavancar seus investimentos.
Segundo o relatório divulgado pelo Itaú BBA, as regiões secundárias de São Paulo estão ganhando destaque. Com o aumento dos preços nas áreas mais nobres, a demanda tem se deslocado para zonas com aluguéis mais acessíveis, o que resulta na redução da vacância e na elevação dos valores praticados nesses locais. Essa dinâmica é um forte indicativo da virada do setor, conforme informação divulgada pelo Itaú BBA.
São Paulo Lidera a Recuperação do Mercado Corporativo
No comparativo entre São Paulo e Rio de Janeiro, a capital paulista demonstra um cenário mais favorável. A taxa de vacância em São Paulo no terceiro trimestre de 2025 ficou em 17,26%, mantendo-se abaixo dos 20% ao longo do ano, o que sinaliza uma recuperação gradual e consistente.
Nas regiões consideradas premium de São Paulo, como Itaim Bibi, Faria Lima, JK, Vila Olímpia e Paulista, a situação é de maior estabilidade. A vacância nessas áreas caiu de 11,7% no final de 2024 para 9,4% no trimestre mais recente. Esse resultado foi impulsionado pela ausência de novos empreendimentos e por uma absorção líquida positiva de 31 mil m² no acumulado do ano.
Áreas que enfrentaram dificuldades durante a pandemia, como Chácara Santo Antônio, Chucri Zaidan, Marginal Pinheiros e Santo Amaro, também começam a apresentar melhora. Um exemplo notável é a Chucri Zaidan, que viu sua vacância reduzir de 26,66% no primeiro trimestre de 2024 para 15,39% no período atual.
Recomendações de FIIs de Escritórios pelo Itaú BBA
O Itaú BBA selecionou alguns fundos imobiliários de lajes corporativas com potencial de valorização. O KNRI11 (Kinea Renda Imobiliaria) é apontado como a opção mais defensiva, apresentando vacância de apenas 2%, portfólio diversificado entre escritórios e logística, além de alta liquidez.
Os fundos PVBI11 (VBI Real Estate) e RBRP11 (RBR Properties) também estão entre as principais escolhas. O PVBI11 pode se beneficiar diretamente da melhora contínua nas regiões premium de São Paulo, com queda na vacância e aumento nos preços pedidos. Já o RBRP11 se beneficia da recuperação das regiões secundárias, com cotas negociadas abaixo do valor patrimonial, aumentando o potencial de valorização.
O RCRB11 (Rio Bravo Renda Corporativa) teve sua recomendação elevada para compra após atingir 100% de ocupação em outubro, com notável melhora nos preços praticados. O TOPP11 (RBR Top Offices) surge como uma aposta de assimetria, com dividend yield anualizado acima de 14%, vacância de 3% e um P/VP de 0,64, indicando potencial para ganhos adicionais caso o ciclo de recuperação se consolide.
Por fim, o TEPP11 (Tellus Properties) também é recomendado, oferecendo um dividend yield anualizado de 10,8%, P/VP de 0,84 e vacância zerada, consolidando-se como uma opção sólida no mercado de FIIs de escritórios.
Cenário de Preços e Vacância no Rio de Janeiro
Enquanto São Paulo demonstra sinais claros de recuperação, o Rio de Janeiro continua apresentando um dos quadros mais desafiadores do país no segmento de escritórios. A taxa de vacância na capital carioca permanece elevada, atingindo 26,25%. Em contrapartida, o aluguel médio das lajes corporativas em São Paulo alcançou R$ 258,48 por m², representando uma alta de 21% em relação ao final de 2024.
Apesar de 54% dos 341 mil m² de novos estoques previstos até o fim de 2026 estarem localizados em regiões que perderam força, o que pode pressionar a recuperação, a análise do Itaú BBA sugere que os fundos com gestão ativa e portfólios bem posicionados têm grande potencial de capturar essa virada do mercado de escritórios.
