Proprietário ou inquilino? Veja como funciona a cobrança do IPTU em imóvel alugado

Na hora de alugar um imóvel, uma das dúvidas mais frequentes entre proprietários e inquilinos é: quem deve pagar o IPTU, o imposto municipal sobre propriedade predial e territorial urbana? A resposta não é automática e depende de acordos contratuais, além das obrigações previstas na lei.

A regra geral é que o proprietário é o responsável pelo IPTU — mas esse encargo pode ser transferido para o inquilino através de cláusula específica no contrato de locação.

O que diz a Lei sobre o pagamento do IPTU

Conforme o artigo em questão, a Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) estabelece que o proprietário é o responsável inicial pela cobrança e pagamento do IPTU, mesmo no caso de imóvel alugado.

Isso significa que, em ausência de disposição contratual contrária, o dever recai sobre quem detém a titularidade do imóvel perante o município.

Contudo, o destaque está no fato de que essa obrigação pode ser transferida ao inquilino, desde que expressamente prevista no contrato de locação.

Se autorizado pelas partes, o inquilino pode assumir o pagamento do IPTU, liberação essa que deve estar claramente documentada para evitar litígios futuros.

O contrato de locação como instrumento central

Para evitar dúvidas e conflitos, o contrato de locação assume papel fundamental. É nessa peça que devem estar definidas, com clareza, as responsabilidades de cada parte — inclusive quem pagará o IPTU.

É essencial que o contrato especifique quem arcará com o imposto e que o inquilino tenha acesso aos comprovantes de pagamento, se for ele o responsável.

Essa formalização não apenas assegura transparência, mas também contribui para que o inquilino evite surpresas — como cobrança de multa, juros ou mesmo ações de cobrança por parte da prefeitura — e para que o proprietário evite responsabilização indevida.

Consequências da inadimplência

Quando o imposto não é pago, as consequências podem ser sérias. Mesmo que o contrato tenha atribuído ao inquilino a obrigação de pagamento, a responsabilidade legal perante o município permanece com o proprietário — este pode sofrer com a inscrição em dívida ativa, restrições de crédito ou outras sanções fiscais.

Por outro lado, se consta no contrato que o inquilino deve pagar o IPTU e ele não o faz, o proprietário pode buscar mecanismos previstos no contrato para reaver o débito ou até mesmo considerar despejo por descumprimento da cláusula de locação — desde que esteja prevista tal hipótese.

O importante é que a atribuição da obrigação esteja contratualmente registrada.

Quem geralmente paga o IPTU

Na prática, em muitos contratos de locação residencial, o proprietário continua arcar com o IPTU, sobretudo em contratos de locação padrão em que o aluguel engloba “encargos do locador”.

Em contratos comerciais ou de maior complexidade, é comum que o inquilino assuma todos os encargos — inclusive IPTU, taxas de condomínio e seguro.

Como tal, cabe às partes, antes da assinatura do contrato, discutir a divisão de encargos, analisar o valor estimado do imposto e considerar se o valor será repassado ao aluguel ou cobrado separadamente.

Por que o pagamento pode recair sobre o inquilino?

Alguns motivos explicam por que, em determinados casos, o inquilino acaba assumindo a obrigação de pagar o IPTU:

• Quando o imóvel é utilizado para atividade comercial ou industrial, sendo natural que o inquilino assuma encargos maiores.

• Quando assim é negociado entre as partes, como parte da “contrapartida” ao menor valor de aluguel ou a outras concessões.

• Quando o contrato deixa claro que “aluguel e encargos” (incluindo IPTU) serão de responsabilidade do inquilino — função que ele aceita no momento da locação.

Pontos de atenção para locador e locatário

Para que a divisão de responsabilidades ocorra sem dor de cabeça, algumas boas práticas são indicadas:

• Clareza contratual: defina no contrato quem pagará o IPTU, como será feita a comprovação, quando será pago (à vista ou parcelado) e quem arcará com eventuais multas ou juros caso haja atraso.

• Comprovantes: se o inquilino for responsável, este deve ter acesso aos comprovantes de pagamento para evitar questionamentos futuros.

• Verificar o valor do IPTU: o valor pode variar significativamente conforme a cidade, zona, uso (residencial ou comercial) e ano. Isso ajuda o inquilino a avaliar se o encargo compensa.

• Prazo de pagamento: otimizar o controle para evitar que o imóvel acumule débitos e gere custo adicional à parte responsável.

• Responsabilidade residual do proprietário: mesmo que o inquilino tenha assumido a obrigação no contrato, o proprietário não fica totalmente livre de responsabilidade em relação ao município — o risco legal permanece.