Reforma Tributária: Mercado de Aluguel se Prepara para Novas Regras e Impactos em 2027

Reforma Tributária e o Mercado de Aluguel: Entenda as Novas Regras que Entram em Vigor

O mercado de aluguel no Brasil está em um momento de transição. A reforma tributária trará mudanças substanciais na forma como os aluguéis são tributados, com a introdução de um Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual. Essa reorganização promete impactar tanto proprietários quanto inquilinos, gerando dúvidas e a necessidade de adaptação.

Os domicílios alugados têm crescido expressivamente no país, representando quase um quarto do total, segundo o IBGE. Diante desse cenário, a reforma tributária surge como um divisor de águas para o setor imobiliário, buscando simplificar e, ao mesmo tempo, redefinir a tributação sobre a locação de imóveis.

As novas regras, que preveem a gradual implementação do IVA dual (CBS federal e IBS estadual/municipal) a partir de 2027, prometem alterar a dinâmica atual. Especialistas apontam que a locação passará a ser tratada como uma atividade tributável, o que exige atenção de todos os envolvidos. Conforme informações divulgadas pela Folhapress, a adaptação a essas mudanças já é uma realidade para muitos proprietários.

O Novo IVA Dual e seus Impactos na Locação

A reforma tributária estabelece a criação de dois novos impostos, a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) em nível federal e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) em âmbito estadual e municipal. Juntos, eles substituirão tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS. A alíquota combinada do CBS e IBS deve ficar entre 26,5% e 28%, a ser definida pelo Senado.

Para o mercado de aluguel, isso significa que a locação, antes tributada majoritariamente pelo Imposto de Renda, passará a incidir sob essa nova estrutura de IVA. Segundo Pamela Larissa Miguel, sócia da área tributária do escritório Mattos Filho, a locação será efetivamente tratada como uma atividade passível de tributação. A transição para o novo sistema será gradual, com a CBS valendo plenamente a partir de 2027 e o IBS sendo implementado progressivamente até 2033.

Quem Será Mais Afetado pela Nova Tributação?

As novas regras de tributação para aluguéis têm particularidades para pessoas físicas e jurídicas. Para pessoas físicas, a obrigatoriedade de recolhimento do novo imposto ocorrerá apenas para quem possuir mais de três imóveis alugados e uma receita anual superior a R$ 240 mil (corrigidos pela inflação). Acima de R$ 288 mil, a cobrança pode ocorrer já no próprio ano. Proprietários com poucos imóveis ou receitas menores ficarão de fora.

No entanto, proprietários que ultrapassam esses limites, mas ainda não profissionalizaram a gestão de seus imóveis, tendem a sentir o impacto de forma mais direta. Renato Caumo, sócio da área tributária do escritório Pinheiro Neto Advogados, alerta que essas pessoas “vão muito provavelmente ser obrigadas a emitir nota fiscal e efetuar o recolhimento”. A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS adiaram a exigência de emissão de nota fiscal para janeiro de 2027, permitindo maior tempo para adaptação.

Reduções e Benefícios: O Que Muda na Prática?

Apesar da complexidade inicial, a lei prevê uma redução significativa na alíquota efetiva para a maioria dos aluguéis. A alíquota geral de IVA sobre a locação será reduzida em 70%, resultando em uma taxa em torno de 8%. Essa diminuição se deve à natureza do aluguel, que não se insere em uma cadeia produtiva com créditos tributários como em outros setores.

Para locações residenciais, haverá ainda um redutor social de R$ 600, abatido do valor do aluguel antes do cálculo do imposto, o que pode zerar a cobrança em contratos de valor mais baixo. Já os aluguéis por temporada, por terem prazos mais curtos, terão uma redução menor, de 40%, equiparando-se a tributação de serviços de hospedagem.

Incertezas e o Futuro dos Contratos de Aluguel

Ainda que a alíquota efetiva seja reduzida, o impacto final sobre o valor pago pelo inquilino permanece incerto. Atualmente, os reajustes de aluguel seguem índices de inflação, como o IGP-M ou IPCA. Com a reforma, o imposto passará a ser cobrado “por fora” do preço do aluguel, como uma linha adicional. A decisão de repassar esse custo extra ao locatário dependerá do que está estipulado em cada contrato.

Alguns contratos já preveem que o inquilino arcará com qualquer aumento de carga tributária, enquanto outros podem ter cláusulas específicas ou simplesmente não abordar o tema. A advogada Pamela Miguel alerta que nem todo aumento será proporcional ao imposto, pois alguns proprietários podem usar a reforma como justificativa para reajustes maiores. Famílias que administram vários imóveis, como a de Malise Máximo, que atua tanto como proprietária quanto inquilina, expressam incerteza sobre o desfecho dessa nova dinâmica, afirmando que “ainda estamos às escuras”. Moira Toledo, diretora da Lello Imóveis, ressalta que a incerteza sobre o tamanho final da conta tributária pode afastar investidores, mais do que o imposto em si.