IR 2026: Descomplique a Declaração de Aluguel e Evite Problemas com o Leão

Aluguel no IR 2026: Guia Completo para Declarar Sem Erros e Entender as Mudanças

A temporada de declaração do Imposto de Renda se aproxima, e para muitos brasileiros, declarar os rendimentos de aluguel é um ponto de atenção. Seja você proprietário recebendo aluguéis ou inquilino pagando, entender as regras é fundamental para evitar cair na malha fina.

A correta declaração de aluguéis no Imposto de Renda 2026 exige atenção aos detalhes, especialmente em relação ao tipo de inquilino e às despesas dedutíveis. Conforme informações divulgadas, o processo pode variar significativamente, impactando diretamente o valor do imposto a ser pago ou a restituir.

Além disso, é importante estar ciente das futuras mudanças tributárias que, embora não afetem a declaração de 2026 para rendimentos recebidos a partir de 2026, trarão novos tributos como o IBS e a CBS. Este guia detalha como proprietários e inquilinos devem proceder, além de explicar quais despesas podem ser abatidas e o que esperar das próximas alterações na legislação.

Declaração para Proprietários: O Passo a Passo Essencial

Quem recebe aluguel tem a obrigação de informar todos os valores corretamente na declaração anual. O procedimento difere dependendo de quem é o inquilino. Quando o inquilino é uma pessoa física, o recolhimento do imposto deve ser feito mensalmente através do Carnê-Leão. Este recolhimento é obrigatório e deve ser efetuado até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel.

Na declaração anual, os dados do Carnê-Leão devem ser importados diretamente do portal e-CAC. Os valores recebidos devem ser lançados na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”, e o que deve ser declarado é o valor líquido do aluguel, após as deduções permitidas.

Se o inquilino for uma pessoa jurídica, o processo é um pouco diferente. Nesses casos, o imposto é retido diretamente na fonte pela empresa pagadora. O contribuinte deverá utilizar o informe de rendimentos fornecido pela empresa para lançar os valores na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ” no programa da Receita Federal.

Quais Despesas Podem Reduzir o Valor a Declarar?

Uma das principais dúvidas dos locadores é sobre quais despesas podem ser descontadas para chegar ao valor líquido do aluguel. A regra geral é que somente despesas pagas pelo proprietário (locador) podem ser deduzidas. Isso inclui o IPTU pago pelo proprietário, taxas de condomínio e comissões de imobiliária, desde que o locador tenha arcado com esses custos.

Por exemplo, se um imóvel gera um aluguel mensal de R$ 2.500, e o proprietário paga R$ 500 de condomínio e R$ 200 de IPTU, o valor tributável será de R$ 1.800 (R$ 2.500 – R$ 700). É sobre este valor líquido que o imposto será calculado. Se o inquilino pagar diretamente essas despesas, elas não podem ser abatidas pelo locador.

O Futuro da Tributação de Aluguéis: O Que Esperar?

Apesar de leis recentes como a Lei Complementar nº 214/2025 e a Lei nº 15.270/2025 terem sido aprovadas, elas não impactam a declaração de Imposto de Renda de 2026 referente aos rendimentos recebidos até 2025. As novas regras e tributos passarão a valer para rendimentos obtidos a partir de 1º de janeiro de 2026.

A partir de 2026, entrarão em vigor dois novos tributos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que fazem parte do novo modelo de IVA dual brasileiro. Essa nova tributação afetará principalmente contribuintes com renda mais elevada proveniente de aluguéis, como aqueles que recebem acima de R$ 240 mil por ano com mais de três imóveis, ou acima de R$ 288 mil anuais, independentemente da quantidade de imóveis.

Inicialmente, em 2026, as alíquotas serão simbólicas: 0,1% para IBS e 0,9% para CBS. No modelo completo, a tributação pode alcançar aproximadamente 8,4%. No entanto, a legislação prevê um benefício, um redutor social de R$ 600 por imóvel na base de cálculo mensal para imóveis residenciais, buscando amenizar o impacto tributário.

Inquilinos: Como Declarar os Pagamentos de Aluguel

Quem paga aluguel também precisa declarar esses valores no Imposto de Renda, mesmo que não tenha direito a deduções. Os valores pagos a título de aluguel devem ser informados na ficha “Pagamentos Efetuados”, utilizando o código 70, que se refere a “aluguéis de imóveis”. Essa informação é importante para a Receita Federal cruzar dados e garantir a conformidade das declarações.