Quem deve pagar o IPTU, locador ou locatário? Entenda a obrigação e como funciona

A dúvida “quem paga o IPTU do imóvel alugado: o proprietário ou o inquilino?” é recorrente no setor imobiliário.

A realidade é que, por regra, o pagamento do IPTU cabe ao proprietário do imóvel — mas a lei permite que essa obrigação seja transferida ao inquilino, desde que esteja claramente prevista no contrato de locação.

Essa flexibilização torna essencial a atenção tanto do locador quanto do locatário no momento de formalizar o contrato de aluguel, definindo de forma transparente quem assumirá o IPTU e qual postura será adotada em caso de inadimplência.

Fundamentos legais da obrigação de pagamento do IPTU

Código Tributário Nacional

O Código Tributário Nacional (CTN) prevê que o contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel urbano. Ou seja, juridicamente, o dever inicial de pagar o imposto é do dono do bem.

Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) regula as locações de imóveis urbanos e, em seu artigo 22, estipula que o locador é obrigado a “pagar os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato”.

Em outras palavras: a obrigação base é do locador, mas o contrato pode determinar que o locatário assuma o pagamento.

Como identificar quem vai pagar o IPTU no aluguel

Situação padrão (sem cláusula específica)

Se não houver qualquer menção no contrato de locação sobre a responsabilidade pelo IPTU, o proprietário é quem deve pagar. Isso porque tanto o CTN quanto a Lei do Inquilinato mantêm essa obrigação básica.

Quando o inquilino assume o pagamento

Se o contrato especificar que o inquilino (locatário) será responsável pelo IPTU, então ele passa a assumir essa obrigação. Essa condição é legal e admitida pela legislação, desde que devidamente acordada.

Importância da cláusula contratual

Para evitar dúvidas futuras, é fundamental que o contrato de locação contenha cláusula expressa sobre quem pagará o IPTU, qual parte do imposto cabe ao inquilino (se for o caso) e como isso será operacionalizado.

O que acontece se o IPTU não for pago

Obrigação fiscal recai sobre o proprietário

Mesmo que o contrato transfira ao inquilino o pagamento do IPTU, perante o município o contribuinte continua sendo o proprietário. Logo, em caso de inadimplência, o fisco municipal pode cobrar do locador.

Consequências para locador

O proprietário que deixar de quitar o IPTU pode ter juros, multas, inscrição na dívida ativa do município, restrições de crédito ou até risco de penhora do imóvel para cobrança do débito tributário.

Consequências para locatário

Se o contrato atribuiu ao inquilino a obrigação e ele não cumprir, poderá haver cobrança civil ou mesmo ação de despejo por descumprimento contratual. Entretanto, o vínculo fiscal permanece com o locador.

Dicas práticas para evitar problemas

Para o locador (proprietário)

• Verifique se o contrato especifica quem pagará o IPTU e mantenha comprovantes de pagamento ou de repasse do valor.

• Caso o inquilino assuma o IPTU, consulte anualmente se o tributo foi quitado (por exemplo, via certidão negativa de débitos municipais).

• Evite transferir ao inquilino o pagamento integral sem reduzir proporcionalmente o aluguel ou incluir cláusula que contemple essa obrigação.

Para o locatário (inquilino)

• Antes de assinar o contrato, examine se existe cláusula que o obriga a pagar o IPTU — e esteja consciente desse encargo.

• Solicite o envio dos carnês ou comprovantes de pagamento se for sua obrigação assumir o imposto.

• Guarde recibos e prepare-se para eventual comprovação de que tal obrigação foi assumida.

Para ambos

• Negocie e inclua no contrato se o pagamento será feito à vista, parcelado ou junto com o aluguel.

• Em caso de saída durante o ano, combine proporcionalidade (por exemplo: inquilino paga quanto usou, proprietário assume o restante).

• Considere inserir cláusula referente a áreas comuns ou fracionamento, se for um imóvel compartilhado.