O segredo dos leilões: brasileiros compram casas e apartamentos com até 50% de desconto
Nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro vem passando por transformações que desafiam as formas tradicionais de compra e venda de imóveis. Uma dessas mudanças tem atraído cada vez mais atenção: o crescimento explosivo dos leilões imobiliários, um setor que vem permitindo a muitos brasileiros adquirir casas, apartamentos e terrenos por valores até 50% mais baixos do que os praticados no mercado.
De Norte a Sul do país, o fenômeno dos leilões vem ganhando força, impulsionado pela digitalização das plataformas, juros mais altos e o aumento no número de imóveis retomados por bancos e instituições financeiras.
Com descontos generosos e a possibilidade de investimento com retorno rápido, o segmento já é considerado uma das portas de entrada mais atrativas para quem busca realizar o sonho da casa própria ou investir no setor imobiliário com pouco capital.
O crescimento do mercado de leilões no Brasil
De acordo com dados da Associação Nacional dos Leiloeiros (ANL), o número de imóveis disponíveis em leilões cresceu mais de 35% nos últimos três anos.
O avanço é reflexo direto da crise econômica pós-pandemia, do aumento da inadimplência em financiamentos e do aperfeiçoamento das plataformas digitais, que tornaram o processo mais acessível e transparente.
Bancos como Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Santander e Bradesco hoje oferecem milhares de imóveis em leilões online, com descontos que variam de 30% a 70% em relação ao valor de mercado. Em alguns casos, é possível encontrar apartamentos avaliados em R$ 400 mil sendo arrematados por menos de R$ 200 mil.
“Antes, participar de um leilão era algo restrito a investidores experientes e advogados. Hoje, qualquer pessoa com acesso à internet pode acompanhar um certame, ler o edital e fazer um lance do sofá de casa”, explica Marcelo Tavares, especialista em investimentos imobiliários.
Como funcionam os leilões de imóveis
Os leilões podem ocorrer de forma judicial ou extrajudicial.
Leilões judiciais acontecem quando um imóvel é tomado por decisão da Justiça, geralmente por dívidas trabalhistas, tributárias ou de financiamento.
Leilões extrajudiciais, por outro lado, são realizados diretamente por instituições financeiras, principalmente em casos de inadimplência de contratos de alienação fiduciária.
No formato mais comum, o imóvel é oferecido em duas etapas. Na primeira praça, o lance mínimo costuma corresponder a 100% do valor de avaliação. Se não houver interessados, realiza-se uma segunda praça, em que o valor mínimo pode cair para 50% ou até 40%. É nesse momento que surgem as melhores oportunidades.
O pagamento também pode variar: enquanto alguns leilões exigem quitação imediata, outros permitem parcelamento ou o uso de recursos do FGTS e financiamento bancário — especialmente quando o imóvel é promovido por grandes bancos.
O impacto dos juros e da inadimplência
O aumento da taxa básica de juros (Selic) entre 2021 e 2024 teve um duplo efeito sobre o mercado: encareceu o crédito imobiliário e aumentou a inadimplência, levando muitos mutuários a perderem seus imóveis.
Segundo dados do Banco Central, o número de imóveis retomados por falta de pagamento cresceu 27% em 2024. Esses imóveis voltam para o estoque das instituições financeiras, que recorrem aos leilões como forma de recuperar parte do valor devido.
“Os leilões são uma consequência direta da inadimplência, mas também representam uma oportunidade de reorganização do mercado. Eles devolvem liquidez ao setor e criam chances reais para compradores que não teriam acesso a imóveis de alto padrão”, observa Renata Lopes, economista especializada em crédito habitacional.
Onde estão as maiores oportunidades
As capitais e regiões metropolitanas concentram o maior número de imóveis leiloados, com destaque para São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba e Porto Alegre. Nessas cidades, o alto valor de mercado dos imóveis faz com que os descontos dos leilões sejam ainda mais expressivos.
Mas as oportunidades também se estendem a cidades do interior, especialmente em áreas com grande oferta de casas populares ou condomínios retomados de construtoras.
Em São Paulo, por exemplo, um apartamento de 60 m² na zona norte, avaliado em R$ 380 mil, foi recentemente arrematado por R$ 192 mil — praticamente metade do preço original. Já no Rio de Janeiro, uma casa em Jacarepaguá, avaliada em R$ 800 mil, saiu em leilão por R$ 420 mil.
O avanço das plataformas digitais
A digitalização foi o grande divisor de águas para o setor. Plataformas como Zukerman, Lance Já, Sold Leilões, Mega Leilões e Fidalgo Leilões oferecem hoje uma estrutura completa para quem deseja participar.
Esses sites permitem consultar editais, visualizar fotos, fazer lances online e acompanhar todo o processo com segurança jurídica. Além disso, muitas delas possuem filtros por estado, tipo de imóvel e valor mínimo, facilitando a busca por oportunidades específicas.
Segundo levantamento da Zukerman Leilões, mais de 70% dos arrematantes de 2024 participaram de seus primeiros leilões. Isso mostra que o público está se diversificando, deixando de ser composto apenas por investidores profissionais.
Os riscos que todo comprador precisa conhecer
Apesar das vantagens, o leilão imobiliário não é isento de riscos. O principal deles está na posse do imóvel. Em muitos casos, o bem ainda pode estar ocupado por antigos proprietários ou inquilinos, exigindo um processo judicial para desocupação.
Outro ponto crucial é a análise do edital — documento que reúne todas as informações sobre o imóvel, dívidas existentes, condições de pagamento e regras do leilão. Ignorar esses detalhes pode transformar uma boa oportunidade em um problema jurídico.
“Antes de dar qualquer lance, é essencial consultar um advogado especializado e visitar o imóvel, quando possível. A economia obtida no desconto pode ser perdida rapidamente em despesas judiciais e taxas não previstas”, alerta André Moreira, advogado imobiliário.
Também é importante verificar se o imóvel possui dívidas de IPTU, condomínio ou energia elétrica. Em alguns casos, essas pendências são transferidas ao novo proprietário.
O perfil dos novos compradores
O público que está aderindo aos leilões mudou significativamente. Se antes o foco era em investidores profissionais, hoje há uma presença crescente de famílias de classe média e jovens casais em busca do primeiro imóvel.
Com o encarecimento dos financiamentos tradicionais, muitos brasileiros passaram a enxergar nos leilões a chance de comprar à vista por valores mais acessíveis. Além disso, parte dos compradores utiliza o imóvel arrematado para revenda ou locação, como forma de renda passiva.
De acordo com dados da FipeZap, imóveis adquiridos em leilão e revendidos posteriormente rendem, em média, lucros entre 25% e 40% — um desempenho superior ao de aplicações financeiras conservadoras.
Dicas para quem quer começar
Para quem deseja aproveitar as oportunidades dos leilões, especialistas recomendam seguir alguns passos básicos:
Pesquise plataformas confiáveis — Dê preferência a sites reconhecidos, com histórico e parcerias com bancos.
Leia o edital com atenção — Entenda todas as condições, prazos e responsabilidades.
Defina um limite de lance — Estabeleça um valor máximo e evite decisões por impulso.
Verifique o estado do imóvel — Veja fotos, consulte a matrícula e, se possível, visite o local.
Considere custos extras — Taxas, impostos e possíveis reformas podem alterar o custo final.
Conte com apoio jurídico — Um advogado especializado pode evitar prejuízos e orientar sobre eventuais ocupações.